[정광영 부동산칼럼4]교환매물 거래 시 주의사항

[서울=동북아신문]불경기에서는 부동산거래의 한 방편으로 교환이라는 거래의 양상이 활기를 띤다.

교환이란 원래 서로 가치가 비슷한 것끼리 등가 교환하는 것이다.

보통 교환의 방법은,주택을 소유한 사람이 그 주택을 팔아서 상가를 사고자하고, 상가를 소유한 사람은 역으로 상가를 팔아 주택을 구입하려고 할때, 서로가 물건을 팔아 받은 금액으로 다시 상가나 주택을 구입해야 하는 복잡함을 줄여 주택과 상가를 바로 교환하고 쌍방의 부동산 가액의 차이는 현금으로 지급하여 거래를 종결하는 거래로서, 통상적인 거래의 단계를 줄이고 소요경비와 시간을 단축하는 장점이 있는 것이다. 내용적으로는 긍정적인 방법이나 실질적인 교환거래에서는 문제점을 많이 내포하고 있다.

부동산 간의 교환물건은 거래가 안 되는 주택, 상가,임야,빌딩 등이 주종을 이루고 있고 그러기에 웃돈 받을 목적으로 물건을 내놓는 사람들은 자금조달의 한 방법으로 교환을 원하기도 한다. 웃돈을 원하는 부동산교환은 현금융통이 우선이기에 흥정만 잘하면 원하는 물건을 저렴한 값에 살 수도 있는 것이다.

그러나 교환물건은 어느 한 쪽이 손해 보는 경우가 보통이다, 등가교환이라고 하지만 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 실 거래가가 아닌 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어진다. 누구나 자신의 물건은 금액을 높게 하고 ,상대 측의 물건은 낮게 평가하는 것이기에 서로 인정할 조건을 제시하기 어렵다.

그러기에 교환물건은 물건 가격이야 어떻든 웃돈을 많이 받을 수 있는 조건을 원하거나 등가교환이 아니더라도 꼭 필요한 물건과 교환하겠다는 것이 아니면 상호 적정한 가격 선을 맞추기가 어렵다는 것이다.

또한 부동산 교환을 주선하는 업자의 농간에 거래 당사자들이 피해를 보는 수가 많아 주의를 해야 한다. 예를 들면, 서울이나 수도권에 있는 주택, 대지, 빌딩, 상가 등은 해당지역 땅값과 인근 지역상가, 주택, 빌딩 등의 평균 가격이 있기 때문에 실거래 가격을 비교적 정확히 추정되나, 지방의 임야나 토지는 가격차가 심하기에 정확한 가격을 산정하기 어려운 점을 이용하여 일방의 교환물건을 현격히 싼 금액의 토지나 임야로 교환하여 차액을 챙기는 수가 빈번히 일어나고 있는 것이다.

실례를 들어보자,

화곡동에 살던 임씨는 일산에 아파트가 당첨되어 어쩔 수 없이 이사를 가야될 형편이 었고, 아파트 잔금을 치루기 위해 현재 살고 있는 시가 1억3천만원상당 연립주택 을처분해야 되었기에 부동산에 처분을 의뢰 했으나 아파트 입주일이 다가와도 팔리기는 요원 하였다, 할 수 없이 신문 부동산 광고란을 보고 교환을 의뢰 했다.

며칠 후 교환을 의뢰한 곳에서 연락이와 현금 5천만 원과 충청북도 제천시에 있는 시가 8천만원상당의 임 야16,000평과 교환하자는 제의를 하였다, 임씨는 교환업자와 새벽에 임야의 소재지에 가보고 별 의심 없이 교환거래를 하였다. 그저 나머지 금액은 부동산에 투자 하였다고 생각하고 있던 중, 1년 후 우연히 제천시의 현지 임야의 시세를 알아보았더니, 임야의 시세는 평당 2천원에도 거래가 안 된다는 것을 알고 교환업자를 수소문 했으나 행방이 묘연하여 연립주택을 매입한 사람을 찾아 상황을 설명하니 자신은 연립주택을 현금 1억1천만 원을 주고 샀다는 것이었다.

물론 임야의 시세를 정확히 알아보지 못한 임씨의 책임이 크지만 부동산 교환거래에서 다반사로 일어나는 일이니 일반적인 교환에서 필히 주의하여 거래를 하여야 한다.

이외에도 서울이나 수도권에서 웃돈을 조건으로 교환을 원하는 상가, 빌딩, 주택 등은 대다수 담보가 잡혀 있거나 기타의 채권관계가 복잡하게 얽혀있어 깨끗하지 못한 물건인 경우가 많기에, 미리 등기부등본을 비롯하여 관계 서류들을 확인,조사하여 교환에 임해야 할 것이다.

정광영 한국부동산경제연구소 소장

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