[서울=동북아신문]일반적인 부동산거래는 매수 매도자간의 쌍방 합의에 의한 거래가 주류를 이루지만 조금만 주변을 둘러보면 다양한 거래 방법론을 볼 수 있다. 조금이라도 싸게 사고 싶은 것은 매수자의 공통된 마음이지만, 일단 부동산에 접하면 주변이 온통 도둑놈으로 보이고 세상 믿을 놈 없다 하여 초경계 태세로 돌입하던지, 그저 부동산하면 우선 주눅이 들어 선뜻 나서지 못하는 게 보통 사람들이다.
이유가 무엇인가? 간단하다. 부동산에 대해서 그리 아는 것도 없고 한 번 잘못해 그간의 노력이 순간에 물거품이 되는 사례를 보았기 때문이다. 또한 부동산 문제에 대해서 신뢰성 있게 믿고 맡길 곳도 없었기 때문이었다.
이제는 경제성장에 직업도 다양하게 많아졌고, 사회도 복잡다단하여 말 그대로 전문가들이 아니고서는 어느 것 하나 쉽게 접하지 못하게 되었다, 특히 부동산에는 수백 가지의 법률이 얽히고 설켜 필히 전문가의 도움이 필요하다. 어려운 것은 전문가에게 맡기고, 마음 턱 놓고 돈 되는 것을 찾아보자
자! 30%이상 부동산을 싸게 매입할 수 있는 방법 "공매" 그 실상을 파헤쳐보자.
성업공사에서는 금융기관과 기업체의 비업무용부동산, 국세 지방세 체납으로 인한 압류 부동산을 한 번에 1백여 건씩 월 2~3회 본사와 각지사에서 공개경쟁입찰방식으로 매각하고 있다. 공매 부동산은 무엇보다도 값이 싸다는데 유리한 점이 있다.
첫째, 최초 경매 가를 한국감정원의 평가금액으로 하고 있기 때문에 우선 시중가보다 20% 가까이 저렴하게 시작되는 것이 장점이다.
둘째, 보통 처음 공매에 매매가 20%정도밖에 성립되지 않고 공매 횟수가 거듭될 때마다 공매가액이 10% 씩 내려가기 때문에 처음 공매 예정가의 반 이하로 떨어지기도 하는 게 다반사니 상당한 이익의 가능성이 있어 유리하다.
셋째, 낙찰이 되면 소유권 등에 관한 일체의 문제는 성업공사가 책임을 지고 해결을 해주기 때문에 낙찰자는 대금 완납과 동시에 토지나 주택을 넘겨받을 수 있으니 번거롭지 않다는 장점이 있다.
대금 지불도 1차 공매에 낙찰되면 대개 일시불로 지불해야 하지만 공매 횟수가 늘어나면 매수자에게 아주 유리하게 길게는 5년까지 분할 지불이 가능하며, 또한 6회 차까지 공매에 유찰된 부동산은 언제라도 다음 공매일 까지 공매최저가에 수의계약이 가능해 공매절차를 거치지 않아도 부동산을 매입할 수 있다.
그러면 공매부동산의 접근 방법을 알아보자
먼저 신문 공고나 성업공사 본점, 지점의 매각상담소.재산처분부를 찾아 매물사진, 약도, 감정서 등을 검토하고 담당 직원에게 충분한 자문도 받아야 한다. 어쨌거나 좋은 부동산은 담당자가 제일 잘 알고 있으니 수시로 물어보고 자신이 구하고자 하는 물건과 자금여력 등을 주지시켜 도움을 받는 게 현명한 방법이다. 충분한 자문을 받고 서류 및 사진에서 마음에 드는 물건이 결정되면 현장에 가서 공부와 실제와의 차이나 주변여건 등을 주의 깊게 파악 하여야 하는데, 부동산에서는 임장활동, 곧 현장 활동을 첫째로 중요하게 여긴다.
주택의 예를 들면 구입에 있어 주거 환경의 편리성은 주택 자체의 가치에 프리미엄을 얹어 주기 때문에 주택 구입 시 투자가치에 중요한 역할을 한다는 것을 염두에 두어야 한다. 또 시내 중심지까지의 교통편의, 교통거리, 시간 혹은 행정구역상의 학군, 학교까지의 교통편의 시간 등을 살펴보고 정류장까지의 도보거리 정도, 주택주변의 구매시설과 시장의 소재 여부 등은 주택구입 시 고려되어야 할 기본사항들이다. 이렇게 세심하게 살피고 결정해야 다음에 팔 때 후회가 없을 것이다.
이렇게 결정이 났으면 계약을 해야 하는데 공매를 통하거나 수의계약을 하거나 공매가의 10%의 보증금이 필요하고 계약이나 낙찰이 되면 5일 이내에 정식계약을 맺으면 된다. 입찰방식은 당일 물건 전체를 대상으로 동시투찰하기 때문에 신분을 노출시키지 않고 매입할 수 있다. 낙찰자 결정은 매각예정가 이상 최고 가격을 써낸 입찰자로 하고 동일가격 입찰자가 2명 이상이면 추첨으로 결정한다. 유찰된 후 다음 공매를 하기 전에는 국세체납압류 재산을 제외하고는 유찰 당시의 가격으로 언제든지 수의계약이 가능하다.
매각대금은 일시불이나 할부식중 선택할 수 있으며 할부식은 매매대금이 3억 원 미만인 경우는 3년, 그 이상이면 5년까지 매 6개월마다 균등 납부할 수 있다. 또한 압류물건은 다른 물건과 달리 토지거래신고 및 허가를 받지 않아도 되는 이점이 있고, 5회 이상 유찰된 대기업의 비업무용부동산 역시 토지거래신고 및 허가대상에서 제외되는 혜택이 주어진다.
3개월 이상 잔금을 미리 납부할 때는 금융기관 정기예금 이자에 해당하는 금액을 매매대금에서 감면해 준다. 주택. 공장의 경우 대금의 3분의 1이상을 선납했을 때 미리 점유 사용할 수 있을 뿐 아니라 대금 완납 전에 다른 사람에게 팔 수도 있다.
이렇듯 부동산에는 다양한 형태의 거래시장이 있으니 구매자의 상황에 따라서 여러가지 방법을 알아보아 제일 적합한 것을 선택하는 지혜를 발휘하는 게 부동산 활동에서 승리하는 것이다.
정광영 소장 프로필
한국부동산경제연구소 소장 ▲한국부동산풍수연구소 소장 ▲부동산칼럼니스트 ▲저서-다부자씨는 부동산으로 30억을 만들었다. 외 다수
홈페이지 : www.dabuja.com
이메일 : cky8888@paran.com
페이스북 : http://facebook.com/cky8888
다부자(DABUJA) ceo
다천재(OKRI) ceo
흙(HEUK) ceo
(사단)한국모터스포츠연맹 상임고문
(사단)한국지역문화콘텐츠연구원 자문위원
◆저 서
- 부동산엔 정가가 없다, 갑진출판사 1996 (18쇄)
- 부동산+풍수=도깨비방망이, 갑진출판사,1997 (18쇄)
- 자투리땅 재테크, 북스파워,1997
- 세계 & 한국경제 대예측, 매일경제신문사,1997
- 세계 & 한국경제 대예측, 매일경제신문사,1998
- 차별화된 부동산을 찾아라, 거름출판사,2003
- 2003 부동산대해부, 중앙일보,2003
- 틈새부동산은 있다, 거름출판사,2004
- 2004 부동산대해부, 중앙일보, 2004
- 다부자씨는 부동산으로 30억을 만들었다, 더난출판사,2004 (8쇄)
- 2005 부동산대해부, 중앙일보, 2005
- 부동산풍수(개정판) 갑진출판사, 2011
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