[지난 8월3일 씽크넷 수저모임에서 기자는 베스트셀러 '부동산풍수'의 저자이자, 한국부동산경제연구소 소장이며 한국경제신문 칼럼리스트인 정광영 소장님의, '부동산버블붕괴시대의 정부와 개인의 대응전략'이란 발제를 듣고 깊은 감명을 받았다.
정광영소장은, 한국의 부동산은 이미 버블상태에 있다고 판단하고, 또한 인터넷과 스마트폰의 발전, 주5일 근무제의 정착, 도로, KTX, 전철의 확충, 남북교류, 산업구조의 변화 등으로 부동산에 관한 기존의 인식에 대한 변화가 필요하다고 했다.
이에 본지는 글로벌시대에 부동산에 비상한 관심을 갖고 있는 재외동포들에게도 부동산 관련 유익한 정보를 제공하기 위해, 정소장님의 부동산 관련 칼럼과 글들을 연재한다. 정소장님께 다시 한 번 감사를 드린다. 편집자 주]
[서울=동북아신문]부동산에는 공시지가나 감정가, 호가가 있다. 거래 동향에 따른 시세도 있다. 그러나 그것이 곧 정가는 아니다.
요컨대 부동산 가격이란 공시지가나 시세와 관계없이 그 부동산 자체의 주변상황, 매도자와 매수자의 형편, 관련 정보의 유무, 흥정 요령 등 지극히 개별적인 여건에 따라서 얼마든지 오르기도 하고 내리기도 한다는 얘기다.
강남에 있는 35평 연립을 5억에 샀다는 어떤 이가 울상을 하고는 찾아온 적이 있었다.
사실인즉, 같은 날 평수도 층수도 똑같은 연립을 1억원이나 싼 4억에 산 사람이 있더라는 것이다.
억울할밖에. 그러나 계약서에 도장을 찍고 난 뒤 하소연을 한들 사후 약방문이 무슨 소용 있겠는가. 부동산 거래에서 이런 일은 다반사다.
문제는 왜 어디서 그런 차이가 생기는가 하는 점이다. 원인은 여러 가지다. 우선 시간의 완급이 가격에 상당한 영향을 미친다.
부동산이란 원래가 재산으로서의 안정성과 투자 효과 면에서 다른 어떤 재테크 방법보다 월등하게 좋지만 금전으로 환가를 할 경우 상대적인 약점이 있다. 정상 거래를 한다 하더라도 기본적으로 짧게는 3개월, 길게는 6개월 이상의 기간이 소요된다는 점이다.
바로 그 환금성의 단점이 실 거래에서 한쪽에는 악재로, 다른 한쪽에는 호재로 작용하게 된다. 대체로 팔사람 상황이 급하게 되면 가격이 내려가고, 반대로 살 사람 사정이 급하게 되면 올라가는 것이다.
그러나 만일 매도자가 부도 위기에 몰려 한시가 급하게 자금 동원을 해야 될 판이라면, 당초 호가가 시세의 20%쯤 가격이 떨어지는 것은 예삿일, 30-40%까지 추락하는 것도 시간문제다. 매수자 입장에서 볼 때는 그 같은 매물을 만나는 게 행운이 아닐 수 없다.
이런 가정도 해볼 수 있다. 90평의 토지를 가진 사람이 그 바로 옆에 혹처럼 붙어 있는 자투리땅 열 평이 필요 여하에 의해 구입할 경우, 자투리땅 값은 시가의 두 배, 세 배가 될 수도 있고, 거꾸로 절반 이하도 될 수도 있다.
열 평짜리 땅을 반드시 구입해야 건물 한 채를 생각대로 건축할 수 있다거나 소유한 부동산이 제대로 가치를 발휘하게 될 상황이라면 전자, 90평만으로도 충분한 효용 가치가 있어서 그 열 평이 있어도 그만, 없어도 그만 이라면 후자에 속한다.
상황 여하와 이용가치 여하에 따라서, 일반적으로 형성된 시세는 허물어지고, 등락의 희비가 엇갈리기 마련인 게 부동산 가격인 것이다.
부동산 가격은 또한 매도자 매수자 쌍방의 판단 착오나 정보 부재에 의해서도 마치 놀이터의 시소처럼 오르락내리락 하는 법이다.
예를 들어 A라는 부동산이 주거지에서 상업지로 변할 것이라는 장밋빛 정보가 있다 치자 그 사실을 까맣게 모른 채 흥정에 나서는 쪽 보다는 정확히 알고 공략하는 쪽이 거래에서 유리하다는 것은 당연한 이치가 아닐까!
실제로 최근 새로운 지하철 건설을 둘러싼 역세권 등의 부동산 거래에서 그 같은 사례는 비일비재하다.
개발 전이나 개발초기, 당장 눈에 보이는 이익을 취하려고 부동산을 판 매도자가 그 부동산의 미래가치, 즉 지하철이 완공되고, 역이 들어서면서 천양지차로 달라지게 될 가격을 뒤늦게 따져 보고 후회하는 경우를 자주 접하게 된다.
이 같은 몇 가지 가정과 사례들을 통해 도달할 수 있는 결론, 그것은 부동산 가격이란 모름지기 흥정하기 나름, 정가가 없다는 점이다. 바가지요금이 있는가 하면 바겐세일이 있고, 일반유통업체에서 요즘 자주 들먹이는 가격파괴도 있는 셈이다.@AD
결국 누가 상대의 허점을 더 많이 아는가, 앞으로의 가치에 대한 안목이 있는가 없는가 일시불인가 정상 거래인가 등에 따라서 흥정의 주도권이 정해지고 무수한 변수가 부동산 가격을 천차만별로 만드는 것이다.
부동산 가격에 대한 고정관념을 떨쳐 버리고 쉽게 접근하려는 여유를 갖자, 부동산은 결코 어려운 것이 아니다. 복잡한 문제나 부동산에 관한 어려운 법률에 대한 강박관념은 관계 전문가에게 맡겨 두고 무엇보다 중요한 가격 흥정에 관심을 갖고 부단히 그 방법과 요령을 연구하는 게 부동산 거래에서 이기는 길이고 내 재산을 지키는 길이다.
손자병법보다도 흥미진진한 부동산병법, 알고 보면 그 속에 싸게 사고, 비싸게 파는 수백, 수천가지 전술 전략이 있다.
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정광영 소장 프로필
한국부동산경제연구소 소장 ▲한국부동산풍수연구소 소장 ▲부동산칼럼니스트 ▲저서-다부자씨는 부동산으로 30억을 만들었다. 외 다수
홈페이지 : www.dabuja.com
이메일 : cky8888@paran.com
페이스북 : http://facebook.com/cky8888
다부자(DABUJA) ceo
다천재(OKRI) ceo
흙(HEUK) ceo
(사단)한국모터스포츠연맹 상임고문
(사단)한국지역문화콘텐츠연구원 자문위원
◆저 서
- 부동산엔 정가가 없다, 갑진출판사 1996 (18쇄)
- 부동산+풍수=도깨비방망이, 갑진출판사,1997 (18쇄)
- 자투리땅 재테크, 북스파워,1997
- 세계 & 한국경제 대예측, 매일경제신문사,1997
- 세계 & 한국경제 대예측, 매일경제신문사,1998
- 차별화된 부동산을 찾아라, 거름출판사,2003
- 2003 부동산대해부, 중앙일보,2003
- 틈새부동산은 있다, 거름출판사,2004
- 2004 부동산대해부, 중앙일보, 2004
- 다부자씨는 부동산으로 30억을 만들었다, 더난출판사,2004 (8쇄)
- 2005 부동산대해부, 중앙일보, 2005
- 부동산풍수(개정판) 갑진출판사, 2011
◆경 력
＊(주)한국부동산컨설팅 대표이사 (1985~2005)
＊(사단)한국부동산컨설팅업협회 발기인 이사 (1995~2000)
＊(사단)대한두뇌개발정보센터 부회장 (2005~2010)
＊(사단)한국부동산투자자문협회 감사 (2000~2007)
＊(사단)한국역리학회 학술위원 (1999~현재)
＊(사단)한국검도연맹 부회장 (2002~2007)
＊(사단)한국카트연맹 부회장 (2002~2007)
＊(사단)한국모터스포츠연맹 상임고문 (2003~현재)
＊(사단)한국풍수지리협회 발기인 (2003~2007)
＊(사단)한국부동산연합회 세계부동산연맹 국제이사 (2004~2005)
＊(사단)한국지역문화콘텐츠연구원 자문위원(2011~현재)
＊중국 청소년발전복무중심 경제고문 (2000~2007)
＊중국 청도 래서시 경제고문 (2003~2007)
＊중국 청도 연예화원 명예회장 (2003~현재)
＊아시아나항공 자문위원 (1995~1998)
＊한국방송공사(KBS) 자문위원 (1996~2006)
＊문화방송(MBC) 자문위원 (1996~2006)
＊서울방송(SBS) 자문위원 (1996~2006)
＊연합뉴스(YTN) 자문위원 (1996~2006)
＊매일경제(MBN) 자문위원 (1996~2006)
＊중앙방송 자문위원 (1996~2006)
＊인천방송 자문위원 (1996~2006)
＊와우TV 자문위원 (2000~2006)
＊부동산TV 자문위원 (2000~2006)
＊조선일보 자문위원 (1998~2006)
＊중앙일보 자문위원 (1998~2006)
＊동아일보 자문위원 (1998~2006)
＊한국경제신문 자문위원 (1998~2006)
＊매일경제신문 자문위원 (1998~2006)
＊한국주택신문 편집자문위원 (2004~2007)
＊월간 현대주택 편집자문위원 (2003~2007)
＊월간 전원속의 내집 편집자문위원 (2003~2007)
＊부동산플러스 편집자문위원 (2003~2005)
＊한경비즈니스 편집자문위원 (2004~2007)
＊월간 머니 편집자문위원 (2005~2007)
＊경기도 부천시 도시개발자문위원 (1999~2007)
＊서울시 서대문구 토지평가위원 (1995~2007)
＊서울시 서대문구 보상심의위원 (1996~2007)
＊서울시 서대문구 중개분쟁조정위원 (1995~2007)
＊서울시 서대문구 부동산평가위원 (2005~2007)
◆언론 방송
＊한국방송(KBS1) 뉴스광장 생활정보 고정출연 (1998~1999)
＊한국방송(KBS2) 무엇이든 물어보세요 고정출연 (1998~2000)
＊문화방송(MBC) 뉴스메거진 출연 (1998~2000)
＊한국방송(KBS1) 추적60분 출연 (1998~1999)
＊문화방송(MBC) 시사메거진 2580 출연 (1998~1999)
＊한국방송(KBS2) 좋은아침 고정출연 (1998~2000)
＊KBS2 고승덕.김미화의생생경제연구소 고정출연 (1998~1998)
＊KBS2 행복채널 정광영의 동서남북 고정출연 (1998~1999)
＊한국방송(KBS2) 알뜰재테크 고정출연 (1998~2002)
＊한국방송(KBS2) 세상의 아침 고정출연 (2002~2002)
＊문화방송(MBC) 아주특별한아침 고정출연 (2003~2004)
＊연합뉴스(YTN) 생활경제 고정출연 (1996~1999)
＊경인방송(iTV) 실속만점 TV부동산 고정출연 (1999~2001)
＊매일경제(MBN) 고정출연 (1995~2005)
＊한경와우TV 특종부동산와이드 고정MC (2000~2002)
＊리빙TV 고정출연 (1995~2005)
＊중앙방송 고정출연 (1995~2005)
＊부동산TV 부동산가이드 고정MC (2001~2001)
＊중앙방송 정광영의 부동산풍수 고정출연 (2001~2001)
＊한경와우TV 정광영의 부동산특강 고정출연 (2001~2002)
＊교통방송 라디오 고정출연 (1996~2006)
＊한국방송 KBS 라디오 고정출연 (1996~2006)
＊문화방송 MBC 라디오 고정출연 (1996~2006)
＊서울방송 SBS 라디오 고정출연 (1996~2006)
＊불교방송 고정출연 (2001~2005)
＊CBS 라디오 고정출연 (1996~2006)
＊CBS 정보마당 고정출연 (2001~2003)
＊SBS 라디오 최동규의 부자되세요 고정출연 (2002~2003)
＊CBS 라디오 변상욱의 시사터치 고정출연 (2002~2003)
＊한국경제신문 부동산교실 연재 (1995~1995)
＊한국경제신문 부동산풍수 연재 (1995~1996)
＊동아일보 자투리땅 개발사례 연재 (1996~1997)
＊동아일보 전원카페 연재 (1997~1997)
＊서울경제신문 전원카페개발사례 연재 (1997~1998)
＊한경비지니스 부동산 칼럼 연재 (1998~1999)
＊이코노미스트 부동산 재테크 연재 (1998~1999)
＊월간 주택저널 부동산 재테크 연재 (1998~2000)
＊스포츠조선 부동산재테크 연재 (1999~1999)
＊조선일보 부동산 묘수풀이 연재 (1999~2000)
＊세계일보 부동산전망대 연재 (1999~2005)
＊일간스포츠 부동산재테크 연재 (1999~1999)
＊한국경제신문 생생부동산재테크 연재 (1999~2000)
＊한겨례신문 집,땅이야기 연재 (1999~2003)
＊조선일보 김미화 정광영의 재테크사랑방 연재 (2000~2001)
＊골프매거진 정광영의 부동산칼럼 연재 (2000~2006)
＊스포츠조선 정광영의 부동산재테크 연재 (2003~2003)
＊스포츠조선 부동산재테크 연재 (2003~2004)
＊뉴스한국 정광영컬럼 연재 (2011~ 현재)
◆상 훈
- 한국직능단체총연합회 신지식인 선정,2000
- 서울지방경찰청장 감사장,1992
- 서울지방경찰청장 감사장,1994
- 서울지방경찰청장 감사장,1996
- 서울지방경찰청장 감사장,1998
◆논 문
- 韓國의 土地價格형성과 그 要因에 관한 硏究, 연세대경영대학원, 97
- IMF시대의 부동산경기 전망과 활성화 방안, 한국감정원, 98
- IMF시대 부동산 환경변화와 부동산업계 대처방안, 국토연구원,99
- 인터넷이 부동산업에 미치는 영향, 한국부동산컨설팅업협회,00
- 부동산환경 및 정책변화에 대한 시장전망, 한국부동산컨설팅업협회,01
- 주5일 근무제의 정착과 부동산시장변화, 한국부동산투자자문협회,03
- 도로가 부동산에 미치는 영향, 한국부동산학회,04
- KTX 개통으로 인한 토지가격 및 환경변화, 한국부동산투자자문협회,04
- 정책변화에 따른 부동산가격 변동에 관한 연구, 한국부동산경제연구소,04
◆출 강 (1995 ~ 현재)
＊대학교 :
KDI정책대학원, 연세대학교, 연세대학교 경영대학원, 중앙대학교, 한양대학교, 건국대학교, 단국대학교, 명지대학교, 경기대학교, 서울시립대학교, 서강대학교, 광운대학교, 아주대학교, 한국사이버대학교, 경원대학교, 대구대학교, 동아대학교, 동원대학 外
＊언론사 :
조선일보, 중앙일보, 매일경제신문, 한국경제신문, 한경아카데미, MBC문화센터, 여수문화방송, 중앙일보부동산아카데미 外
＊연수원 :
금융연수원, 한국감정원, 감정평가협회, 감정평가연수원, 한국생산성본부, 보훈연수원, 여신금융협회, 농협중앙연수원, 새마을금고연수원, 기업교육원, 새마을연수원, 한국전력연수원, 국세연구원,
＊은행 :
한국은행, 우리은행, 신한은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행, 장기신용은행, 수협중앙회
＊증권사 :
현대증권, 한국투자증권, 대한투자증권 外
＊협회 :
한국부동산투자자문협회, 대한주택건설사업협회, 한국토목구조기술사회, 한국능률협회, 현대경영연구소, 한국경영연구소 外
＊기타 :
한국자산관리공사(KAMCO), 한국토지공사, 주택공사, 한국토지신탁, 롯데그룹, 현대건설, 삼성물산건설부문, 대성건설, 양천구청, 삼우설계, 대성그룹, 태평양그룹, 신세계백화점, 현대백화점, 갤러리아백화점, 경방백화점, LG백화점, 롯데백화점 外
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