전월세로 입주할 경우에 주의해야 할 사안

[이호형 목사 칼럼-한국 경제생활-이 것만은 알고 지내자]

[서울=동북아신문]최근에 동포 한 명이 전세 보증금 4천5백만원을 돌려받지 못하고 고스란히 날려버렸다. 특히 안타까운 사실은 이 돈은 신장병을 앓고 있는 아들의 신장이식수술을 위해 마련한 것이었다. 교회가 법률 전문가를 통해 이 동포를 도와주기 위해 부단히 노력을 하였지만, 끝내 한 푼도 돌려받을 수 없었다.

동포들이 한국에서 장기 체류하면 자연히 전월세로 집을 빌리게 된다. 보증금이 몇 백만원인 월세의 경우 보증금을 돌려받지 못하면 속히 상하게 된다. 그러나 전세인 경우는 보증금이 최소 1천만원 이상이 되는 데 그 돈을 돌려받지 못하면 경제적으로 큰 손실을 입게 된다.

한국의 사정을 잘 모르는 동포들이 잘못하면 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 말을 들으면 이해하지 못할 것이다. 그러나 한국에서 전세로 집을 얻어 살 때 계약을 하기 전에 반드시 확인해야 할 것들이 있다. 이를 소홀히 하게 되면 비록 세입자 보호법이 있다고 하더라도 보증금을 다 날려버리는 불상사를 당하게 된다.

앞에서 언급한 사례를 통해 살펴보자면, 위 동포의 첫 번째 실수는 은행에 저당 잡힌 집을 세 얻었다는 것이다. 계약을 하기 전에 반드시 세를 얻을 집의 등기부 등본을 떼어보고 저당설정 여부를 확인하여야 한다. 위의 동포는 새마을금고가 빌려 준 돈에 대해 담보설정을 해 놓았으나, 큰 문제가 되지 않을 걸로 생각을 했다. 왜냐하면 그 집은 시가로 4억원정도 했는데, 새마을 금고에서 돈을 빌려주면서 1억 4천만원의 근저당을 잡아놓았기 때문이었다.

만일의 경우 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어간다고 하더라도 새마을 금고에서 먼저 찾아가는 돈이 1억 4천만원이기 때문에 경매로 3억 4천만원만 받아도 나머지 돈에서 전세보증금을 받을 수 있다고 생각을 했다.

이 경우 집 주인이 새마을 금고에서 빌린 돈 뿐이었다면 이 동포는 보증금을 날리지 않았을 것이었다. 그런데 문제는 이 동포가 전세로 들어가기 이전에 먼저 전세로 들어가서 살고 있던 세입자가 둘이 있었다. 한 사람은 8천만원의 보증금을 냈으며, 다른 사람 역시 8천만원의 보증금을 냈다. 그리고 이들은 입주하자마자 동사무소에 가서 확정증명을 받아놓았다.

확정증명제도는 세입자 보호를 위해 마련한 것으로 세입자들이 이사들어가자 마자 확정증명을 받아놓으면, 집에 문제가 생겼을 경우 우선적으로 보증금 받을 수 있도록 하는 장치이다. 동포들의 경우 외국인이기 때문에 이사를 할 경우 구청에 가서 주소변경 신청을 하고 곧 바로 전월세 계약서에 확정증명을 해 달라고 해야 한다.

위 동포의 경우 이 절차를 밟지 않았을 뿐 아니라, 밟았다고 해도 크게 달라질 것은 없었다. 왜냐하면, 집주인이 망해서 보증금을 돌려주지 못한 채 집을 넘겨야 할 경우 그 돈을 받아가는 순서가 법적으로 정해져 있는데, 그 우선순위에서 뒤로 밀렸기 때문이었다.

우선순위는 은행이 먼저 돈을 빌려주고 집을 저당 잡았으면 은행이 1순위가 되나, 만일 세입자가 먼저 전세 계약을 하고 확정일자를 받아두면 세입자가 우선적으로 보호를 받게 된다.
위의 경우 은행이 가장 먼저 집을 담보로 잡았으니, 문제가 생겨 집이 넘어가면 은행이 제일 먼저 돈을 챙겨 간다. 그 다음으로 세입자들 가운데서는 제일 먼저 입주해서 확정일자를 받은 사람이 돈을 받아가고, 그 다음 세입자가 남은 데서 돈을 받아가게 된다. 이때 확정일자를 기준으로 순서를 정하지 들어온 날짜를 기준으로 순서를 정하는 것이 아니다.

위의 경우 주인이 새마을 금고에서 빌린 돈을 갚을 수 없게 되자 새마을 금고가 법원을 통해 집을 경매로 넘겼으며, 시가 4억원에 이른다던 집은 3억원에 경매 처분이 되었다. 새마을 금고에서는 원금과 이자 등을 합해 1억4천만원을 가져갔고, 첫 번째 세입자와 두 번째 세입자는 각각 8천만원을 가져가서 남은 것은 아무 것도 없었다. 그렇게 하여 이 동포는 한 푼도 받지 못한 채 거리로 나앉게 되었다.

이 경우 주인이 다른 재산이 있다면 소송을 통해 그 재산을 처분해서라도 돈을 받을 수 있는 방법은 있다. 그러나 거의 대부분의 경우 집을 경매로 넘기는 사람은 자기 이름으로 된 다른 재산을 가지고 있지 않기 때문에 돈을 받아내기란 불가능하다고 할 수 있다.

전세 보증금을 돌려받지 못해 교회를 찾아와 도움을 요청하는 동포들이 간혹 있는데, 이런 일을 당하지 않기 위해 각별히 주의를 해야 한다. 이를 위해 세를 맡기 전에는 꼭 등기부 등본을 떼서 그 집이 저당 잡혔는지를 먼저 확인해야 한다. 다음으로 그 집에 세 들어 사는 세입자가 몇이나 되는지도 반드시 확인해야 한다. 그런 후 계약을 체결했다면 곧 바로 구청에 가서 주소변경신청을 하고 확정일자를 계약서에 받아두어야 한다. 그렇게 하면 위와 같이 억울하게 보증금을 날리는 불상사를 방지할 수 있다.

[편집]본지 기자 다른기사 보기