중국부동산정책의 억지조치, 집값 떨어질까?

2010-04-26 [편집]본지 기자

중국 국무원, 집값 상승세 억제조치 실시

중국 국무원은 집값 상승세 억제조치로 지난 14일 원자바오 국무원 총리가 국무원 상무회의를 소집해 부분적인 도시 집값의 과격한 상승세 억제에 제동을 걸고 나섰다.

중국 국무원은 1월초 '부동산시장의 안정적이고 건전한 발전을 추진할데 관한 국무원 판공청의 통지'를 발표하였으나, 최근 들어 부분적인 도시의 집값과 토지 값이 재차 상승세를 보여 금융리스크가 커지면서 주택 투기행위가 늘어나고 부동산 값이 폭등하는 추세가 이어졌다. 따라서 주택 투기행기가 늘어나고 있었다.

이번에 발표한 중국 국무원 도시 집값 억제조치는 아래 몇 가지다.

①비합리적인 주택수요를 억제시키고 엄격한 차별화 주택대출정책을 실행한다. 이를테면, 주택구입 면적이 90평방미터 이상에 달하면 첫 대금지불비례가 30%보다 작아서는 안 되며, 또 주택구입의 첫 대금지불비례도 50%보다 작아서는 안 된다. 대출금리도 기준금리의 1.1배보다 낮아서는 안 되며, 세 번째 및 그 이상의 주택구입시 첫 대금지불비례와 금리수준을 대폭 상향 조정한다. 지방정부도 중앙지시에 따라서 현지실정에 근거하여 임시조치를 취하여 여러 유형의 투기적인 구입행위를 저지해야 한다.

②주택의 효율적인 공급을 늘린다. 집값 상승세가 빠른 도시는 주택용지의 공급량을 늘리고 공공임대주택, 경제적용주택과 가격제한 분양주택 공급을 대폭 늘린다. 부동산 유휴(有休)토지를 시급히 처리하고 회수한 유휴지(有休地)는 일반주택 건설에 우선적으로 배치하며, 토지 입찰 경매 제도를 완벽화 한다. 주택건설계획을 다그쳐 제정해서 공포해야 하며 보장형 주택, 판자구역 개조와 중소형 일반분양주택 용지가 주택건설용지 공급량의 70%로 조절해야 한다.

③보장형 주거공사 건설을 가속화 한다. 지방정부는 토지 공급, 자금 투입과 세수 우대정책을 실질적으로 실행하고, 2010년에 보장형 주택 300만 채, 판자구역 개조 289만 채의 임무를 달성하도록 확보한다.

④시장 감독 관리를 강화한다. 유휴토지 및 투기행위를 엄격처리하고, 주택과 토지 사재기 등 위법행위가 있는 부동산개발업체에 대하여서는 토지 구입을 제한하고 시장판매 비준, 재융자와 중대한 자산재조합을 정지시킨다. 새 개발프로젝트들에 대해 상업은행도 대출을 내주지 않는다.

조정정책으로 부동산시장 요동

중국 국무원은 부분적인 도시 집값의 지나친 상승세를 억제하기 위한 재차 더욱 엄격한 조정조치를 지난 17일 발표했다. 분양주택 가격이 너무 높고 상승세가 지나치게 빠르며 공급이 딸리는 지역에서는 상업은행이 리스크상황에 따라 세 번째 주택구입에 대해 주택대출을 정지시키도록 요구하고, 또 1년 이상의 현지 납세증명 혹은 사회보험 상납증명을 제공하지 못하는 외지주민들에 대해 주택대출을 내주지 말 것을 요구했다.

이런 강력한 조정조치의 영향으로 인하여 베이징, 상하이, 선전 등 도시의 중고주택시장은 예상판매량이 급증했으며, 관망하는 주택구입자들이 늘어났다. 업계 인사들은 이번의 조치가 중장기적으로 부동산가격을 억제시킬 것이라 내다보고 있다.

최근 주택구입자들이 갑자기 줄어든 반면, 중고주택 예상판매자들도 급증했다. 정책 발표 한주일도 안 되는 사이, 베이징시의 중고주택 예상판매량은 3000채에 달해 평균 수준에 비해 40% 늘어났으며, 퉁저우, 왕징 등 부분적인 지역은 배로 늘어났다. 상하이, 선전 등 도시도 유사한 상황이 발생했다. 상하이도 최근 사흘 동안 예상판매량이 정상수준에 비해 50%정도 급증하였다. 부분적인 투기자들은 주택을 처리하기에 급급해하고 있다.

따라서 개별 매물과 부분 중고주택 업주들의 제시가격도 흔들리기 시작했다.

그러나 전면적인 감가현상은 아직 나타나지 않았다.

중국의 새로운 부동산 정책은 부분 개발상들에게 적지 않은 충격을 주고 있다. 특히 매물가격 상승이 지나치게 컸던 지역은 충격이 더 심했다. 베이징 퉁저우구의 한 매물은 4월 17일에 신매물 판매가를 전에 비해 평방미터당 3000위안씩 올리기로 계획했으나 새 정책이 실시되자 판매가를 올리기는커녕 전액 지불 구입자에게는 3000위안씩 가격을 낮추 주었으며 대출구입자에 대해서도 일정하게 가격을 우대해줬다.

베이징 중원 3급 시장 연구부의 집계에 따르면 14일부터 18일까지 예상판매량 2만 채에 대한 추출 조사 중 60%의 업주들이 가격을 더 이상 올리지 않겠다고 표했으며 20%의 업주들은 가격을 낮추겠다고 하였다. 특히 전액을 한꺼번에 지불하는 구입자들은 3%~5% 우대받을 수 있다.

아직 전면 감가현상은 발생하지 않고 있지만 부동산시장에 변화가 생길 것이라는 예상이 점점 강해지고 있다.

판스이(潘石屹) SOHO 회장은 최근 출범된 부동산시장 정책조정의 집중도와 강도는 보기 드문 정도라고 말하면서 부동산가격의 변화가 언제 생길지는 한 달 사이에 결판이 나겠지만 주택 거래량은 크게 줄어들 것으로 내다봤다.

예상을 초월할 정도로 강도 높은 조정정책으로 부동산가격 하락은 불가피적이고, 단시기내에 일부 투자자들이 중고주택시장에서 투매하기 때문에 중고주택 가격이 먼저 떨어지고 점차 신주택시장에 바뀌어 질 것이며, 신주택가격 하락이 재차 중고주택시장에 영향 줄 것이라고 일부 부동산 전문가들은 분석했다.

그런데 중국 국무원에서 최근 발표한 통지에서는 주택 소비와 부동산 수익에 대한 세수정책의 조정역할을 발휘해야 한다고 명확히 제기, 재정부와 세무총국은 개인의 합리적인 주택 소비를 인도하고 개인의 부동산 수익을 조정하는 세수정책을 다그쳐 연구 제정해야 한다.

세무부문은 세법과 유관정책에 따라 토지 부가가치세 징수에 대해 잘 관리하고 또 가격을 높게 확정하고 상승폭이 지나치게 빠른 부동산개발 프로젝트에 대해서는 중점적으로 조사를 진행해야 한다.

현재 주택구입을 희망하는 소비자들은 관련된 세수정책이 하루빨리 출범되기를 바라고 있다. 이미 대출과 토지 등 방면에서 일련의 조정정책이 출범된데 이어 세수방면의 조정정책까지 출범된다면 높은 주택가격이 의심할 나위 없이 전면 억제될 것이다.

흑룡강신문 등 종합/

pys048@hanmail.net